2023第一季度，受预供地新规影响，一季度实际入市地块数量大幅减少，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

虽然土地出让规模降低，但市场热度逐渐回升。得益于杭州、苏州、南京等热点城市核心板块地块的出让热度，平均溢价率水平有所回升，就土拍热度表现来看2023一季度整体好于2022年。

成交规模创新低


【资料图】

各能级城市表现各异

克而瑞数据显示，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1亿平方米，环比下跌84%，同比来看，受预供地制度影响，2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探32%。

分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交仅为上年一半左右，导致一季度成交规模创下了2010年以来的新低。

分城市来看，一季度，一线城市仅北京完成首轮集中供地，成交规模和成交金额同环比均明显减少，尤其是成交金额，同比降幅高达53%；二线城市杭州、宁波、苏州、南京、郑州进行了集中土拍，除郑州外，位于长三角的杭宁苏甬均拍出了不错的土拍热度，成交金额指标更是转降为升。同时，三四线城市交易依旧低迷，成交规模和成交金额环比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

从溢价率表现来看，2022年一季度，溢价率环比大增，达2021年四季度以来新高。在杭州、苏州、南宁等城市优质地块高溢价成交的带动下，一季度溢价率环比显著上涨，环比上浮2.5个百分点，达到了4.9%，达到了2021年四季度以来的新高；不过与2021年三季度以前相比，依旧处于历史相对低位。分月来看，一季度各月溢价率分别为3.7%、5.4%和5.9%，呈现逐月提升的趋势。

各能级城市表现方面。因近期市场表现有所回暖，再加之多个城市推出了优质地块，二线城市土拍热度明显上升，如苏州、杭州均出现了多宗地块触顶成交的现象；在此影响下，二线城市溢价率也均呈环比上升趋势，较去年第四季度上涨了4.2个百分点至5.5%。此外一线、三四线土拍热度也有所回升，分别较2022年四季度上升了1.9和1.8个百分点，一季度平均溢价率分别为3.7%和4.7%。

长三角土地市场回暖

自2021年集中供地以来，长三角区域一直都是房企的投资热点，2022年全年，有近五成房企投资金额位于长三角。

从目前杭州、苏州及南京的集中土拍情况来看，2023年的土地市场热度明显上涨，长三角地市也或将率先回暖。

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出让，成为继杭州、苏州后长三角第三个进行集中供地出让的热点城市。在优质地块的推动下，南京本轮土拍吸引近30余家房企参拍。

从出让结果来看，11宗地块全部成交，其中有4宗激烈竞拍至摇号阶段，另外3宗溢价成交，4宗底价成交，整体成交溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。

不仅仅是南京，从2023年至今的集中供地情况来看，除了1月12日宁波土拍竞拍热度冷热分化显著之外，杭州和苏州地市热度都明显较高。

2023年2月7日和21日，杭州月内土拍两次“高温”，分别是2022年最后一批集中供应和2023年第一批集中供应，这两次土拍前后仅差了14天，总出让金额达到271.8亿元。

此外，拿地企业也值得注意，个别民企代表开始拿地。杭州两次土拍中，中天美好、兴耀房地产、新城控股、滨江房产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水、伟星房产等浙系民企均有斩获；南京土拍中，伟星还摇得了南京首轮土拍中最热门地块，这也是伟星今年继杭州之后在22城拿的第二宗地。

不过，无论是杭州、苏州、南京还是其他城市，目前拿地主力依旧是央国企，且热门地块主要落入国央企囊中。

百强房企仅两成在前两月拿地

从企业拿地来看，一季度房企投资仍然处在低迷的态势。即便是核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度，土地市场点状回暖，但投资难言全面回暖。

从百强投资总量上看，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间。

就拿地企业而言，主要以规模化的国央企、城投和本土小民企组成，一方面品牌民企受制于资金压力，仅有少数企业在核心城市有所纳储，另一方面，百强房企中仅两成在前两月进行了土地投资。

就拿地企业而言，仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势，且投资聚焦在核心集中供地城市，两者拿地销售比均超过0.4。

整体来看，1-2月全国宅地供应明显收缩，且由于“预供地”制度的推行供地节奏放缓。从市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑。


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